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宅经济吸走客人,金店面投资策略翻新

时间:2020-07-03 来源: D生活台 点赞: 316

宅经济吸走客人,金店面投资策略翻新

六都店面成交总额 5 年衰退 45%,「金店面」,真的生鏽了吗?

继江浙菜老店永福楼熄灯,包括潮牌服饰店极度乾燥(Superdry)、快时尚服饰店 FOREVER 21,都将相继结束台北东区门市的营运。越演越烈的关店潮,除显示街边店吸客效应正逐渐失灵,更说明长年被视为不败的金店面投资逻辑,如今正全面改写。

根据台湾房屋彙整的店面实价登录统计,相较 2013 年,六都全年店面成交超过 4,200 余件、总成交金额达 990 亿元高峰;2018 年,六都成交店面数仅剩 2,400 余件、总成交金额同步跌至约 546 亿元,5 年间价量跌幅分别高达 45%、43%。

北市大安区待租量最大
询问度,从 1 楼转到 2 楼

这其中,买气最冷的重灾区,就是店面价值最高、过去奇货可居的台北市,5 年来交易量萎缩幅度达 60%,总成交金额跌幅更高达 68%。知名投资客、也是北市仲介公会理事长黄文雄即坦言:「店面现在(市况)很难,周遭做投资的朋友过去几年几乎只有出手卖,没人买进过。」

不只卖不出去,越是在台北市蛋黄区的店面,更越是租不出去。

屋比房屋比价平台彙整截至今年 2 月中,全台网路待租店面的统计资料显示,全台网路店面待租量逼近 1 万 2,500 间,相较于去年同期,多了约 9.4% 店面租不出去。其中,东区所在的台北市大安区,更多达 618 间待租店面,正是目前待租量体最大的地区。

业界普遍认为,电商崛起、网路导流,弱化都会区店面集客效应,是蛋黄区金店面神话破灭最主要的原因。

美商 ERA 营运长许家源以自家店面为例指出,过去消费者买房会到巷口的房仲店头,开在好地点的店家,透过橱窗案件资讯便能吸引一定消费者停留。但现在,多数消费者购屋,特别是资讯化程度高的北部消费者,都会先上各大购屋网站搜寻物件,再直接拨电话找仲介询价或带看,承租 1 楼店面的效应自然远不如以往。

因此,在既不影响业绩又能降低租金,ERA 已将多处店面从 1 楼转到 2 楼。

不只房仲店头,台湾房屋智库发言人张旭岚也指出,过去银行一直是店面租赁市场的大户,但从 2 年前开始,随着服务网路化,临柜业务减少,银行分行吹起整併风,对承租 1 楼店面明显缩手,也对店面市场造成冲击。

这种转往楼上或地下室的垂直化店面需求越来越明显。去年永庆房产趋势报告指出,非 1 楼店面成交占比自 2015 年来,有逐年攀升的趋势,2017 年 1 月至 2018 年 8 月的交易占比已达 9.6%。2018 年中,王品集团以每坪突破 5,000 元的租金行情,租下忠孝东路四段 2 楼店面,便刷新东区 2 楼租金新高纪录。

儘管店面买气急冻,但开店承租的需求并没有消失,只是出现转移,对应的也是金店面投资的新逻辑。

热点一:轨道商圈
多线交会的捷运站最保值

上海卫民不动产负责人蔡为民指出,中国电商对实体店面的冲击更大,因金店面业绩下滑,更有「一舖店养三代人,变成三代人养一舖店」的现象,即便如此,地铁站附近商圈店面,却因为有稳定通勤人潮带来相对好的消费力,仍是店面承租的人气产品,特别是越多线交会的地铁站商圈越受欢迎。
回头看台湾,有淡水信义线、松山新店线交会的中山站南西商圈店面,不仅迄今仍一店难求,承接力道强劲,根据当地房仲业者指出,南京西路的 20 坪店面,近 3 年已从月租金 12 万至 22 万元,涨到 15 万至 30 万元,是台北市极少数的店面交易热区之一。不过这种受到轨道经济加持的热门店面,仍须注意捷运网路发展的成熟度,目前只有大台北捷运沿线店面竞争力较强。

热点二:地标型
有大型广告看板,就有人气

瑞普莱坊市场研究部总监黄舒卫指出,具广告效应的地标型店面,是公认的另一种逆势抗跌产品。

如位于台北火车站商圈的国光客运西站,因在屋顶架设了亚洲第一座巨型 LED 移动萤幕,吸引 3M 等跨国品牌客户抢曝光,一年额外多创造上千万元营收,大幅提升该物件的租金报酬率。这类地标型店面的广告效应,也让同样位于东区忠孝东路、敦化南路口的王道银行周边店面,成为当地高租金、客户承租意愿相对稳健的人气店面。

热点三:具自营组织社区
如永康商圈协会防恶性竞争

地产专家田大全指出,东区业者普遍处于孤军奋斗,无法团结出类似西门徒步区街区发展促进会、东门永康商圈发展协会等社区经营组织,进行类似百货、卖场的自主管理,也是店面竞争力弱化的原因。

以东门永康商圈发展协会为例,连店家的招牌大小都积极管理,加上永康牛肉麵、鼎泰丰等特色店家为号召,不仅让该商圈进出门户的捷运东门站,去年出站旅客再创新高,突破 900 万人次,还吸引国际精品品牌 Gucci 全球第六座艺术墙进驻当地。今年初,鼎泰丰更传出租下隔壁金石堂 4 层楼店面,準备再扩大经营。

房仲业者指出,在日本,传统店面之所以能抵抗电商的关键,就在于商店街组织的活跃,能有效避免同一个商圈内过多同性质店家的恶性竞争,同时营造出吸引游客的在地化特色,因此这类有社区经营组织的商圈店面,也会是相对抗跌的选择。

但,捷运人流多、商圈特色强的店面,也只是具有相对租金优势,若以中长线的投资逻辑,就不能不考虑人口结构的变数。

下个地雷区:
学校周边、新兴重划区

网路地产王总经理陈韵如指出,以学校型商圈店面为例,过去也被认定是不败的金店面,但如今这类店面不只有电商冲击,还有少子化造成学生越来越少的课题要面对,虽不至于完全没需求,但租金逐年走跌,转型考验也比其他店面更大。

另外,新兴重划区内的店面,由于原本就属于商圈发展还不成熟的次级产品,一旦受到房市景气翻转拖累,将会让商圈更难成形,也是短期内还不适合进场布局的产品。

虽然短期内店面投资买气低迷,投资价值尚未浮现,但蔡为民也指出,中国从去年开始,出现网路导流消费者到实体店面的「虚转实」趋势,一旦线下零售模式找到新出路,仍有机会再度带动店面投资热。


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